"공동주택 하자의 조사 보수비용 산정 및 하자판정기준" 개정안 주요내용

국토교통부는 8월 19일, 하자심사분쟁조정위원회에서 공동주택의 하자여부 판정에 사용하는 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」개정안을 마련하여 오는 20일부터 20일간(8.20.∼9.9.) 행정예고 한다고 밝혔어요. 오늘 포스팅은 하자판정기준 개정(안)의 변경(12개), 신설(13개) 등 주요내용에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 

 

"공동주택 하자의 조사 보수비용 산정 및 하자 판정 기준 " 개정(안) 주요 내용

 

"공동주택 하자의 조사 보수 비용 산정 및 하자판정기준" 변경 및 신설 항목

국토부는 "공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준" 중 타일 등 12개 항목을 변경하고, 도배, 바닥재 등 13개 항목을 신설하여 하자 항목이 31개에서 44개로 늘어날 전망이다. 변경과 신설관련 세부항목은 아래와 같다.

 

변경 항목

①콘크리트 균열, ②마감부위 균열 등, ③긴결재, ④관통부 마감, ⑤결로, ⑥타일, ⑦창호, ⑧공기조화·냉방설비, ⑨급·배수 위생설비, ⑩조경수 뿌리분 결속재료, ⑪조경수 식재 불일치, ⑫전유부분과 공용부분의 판단기준

신설 항목

①도배, ②바닥재, ③석재, ④가구(주방·수납가구 등), ⑤보온재, ⑥가전기기, ⑦승강기, ⑧보도·차도, ⑨지하주차장, ⑩옹벽, ⑪자동화재탐지설비·시각경보장치, ⑫가스설비, ⑬난간

 

"공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준" 변경과 신설 주요 내용

[아래표]는 하자판정기준 개정(안)에 대한 콘크리트 균열, 마감부위 균열, 타일 등 항목별 주요 내용이다.

변 경 (12개)

신 설 (13개)

1. 콘크리트 균열 하자기준 - 균열 폭 0.4mm(건조) → 0.3mm, 관통균열   2. 마감부위 균열 등 하자기준 - 미세·망상균열 : 미장부위 → 미장부위, 도장부위 - 미관상하자 : 도장부위 → 마감부위 - 하자유형 : 박리·박락·부식 추가   3. 긴결재 하자기준 - 미관상 불편하지 않는 긴결재 미제거 : 하자아님 → 하자   4. 관통부 마감 하자기준 - 방화구획 관통시 채움상태 및 재료 불량   5. 결로 하자기준 - 단열공간은 온도차이비율(TDR)로 판단 - 비단열공간은 유지관리상태로 판단   6. 타일 하자기준 - 떠붙이기 공법 : 강도시험 → 뒤채움 상태(80% 여부 등), 강도시험   7. 창호 하자기준 - 잠금장치 상태(미설치, 작동불량 등) 추가   8. 공기조화·냉방설비 하자기준 - 대상 확대(환풍기→환풍기, 에어컨, 후드)   9. 급·배수 위생설비 하자기준 - 위생기구 토출량, 급탕 토출온도, 녹물 추가   10. 조경수 뿌리분 결속재료 하자기준 - 고사되지 않은 조경수 뿌리분 결속재료 미제거 : 하자아님→하자(지표면에 노출된 경우)   11. 조경수 식재 불일치 하자기준 - 입주자대표회의 등이 요청한 대체 및 추가 식재 : 하자 → 하자 아님 12. 전유부분과 공용부분의 판단기준 - 우수관, 배수관 등에서 누수, 소음 등이 전유부분에서 발생 시 전유부분으로 간주

1. 도배 하자기준 - 시공상 결함인 들뜸, 주름, 벌어짐 등   2. 바닥재 하자기준 - 시공상 결함인 파손, 들뜸, 벌어짐, 솟음 등   3. 석재 하자기준 - 설계도서와 다른 규격 사용, 시공상 결함 탈락, 처짐, 파손, 균열, 오염 등   4. 가구(주방·수납가구 등) 하자기준 - 시공상 결함인 가구의 깨짐, 들뜸, 고정불량, 개폐불량 등   5. 보온재 하자기준 - 보온재 미시공, 축소 시공, 동파 발생(단 법령상 보온조치를 한 경우 제외)   6. 가전기기 하자기준 - 미시공, 변경시공, 작동불량 등 - 공간상 견본주택, 분양책자 등에 제시된 가전기기의 설치 곤란, 작동 불가능   7. 승강기 하자기준 - 시공상 결함인 버튼·호출기능·비상통화장치 작동불량, 내부마감재 파손 등 - 자체점검, 안전검사 결과 시공상 결함으로 지적된 사항   8. 보도·차도 하자기준 - 시공상 결함인 파손, 솟음, 물고임 등   9. 지하주차장 하자기준 - 주차 및 주행로 폭 미확보, 코너가드·안전페인트·마감재 미시공, 램프연석 불량 등   10. 옹벽 하자기준 - 균열, 파손, 침하, 배수공상태 등 불량   11. 자동화재탐지설비·시각경보장치 하자기준 -「자동화재탐지설비 및 시각경보장치의 화재안전기준(NFSC 203)」부적합   12. 가스설비 하자기준 -「도시가스사업법 시행규칙」등 부적합 13. 난간 하자기준 - 난간높이, 난간살 간격, 고정상태 불량

"공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준" 변경과 신설 세부 내용

1. 기존 하자 판정기준 변경 관련

 

① 콘크리트 균열에 대한 하자판정기준 및 보수비용

- (판정기준) 법원 판례를 반영, 콘크리트 균열 폭 0.3㎜ 이상이거나 균열 폭이 0.3㎜ 미만이라 하더라도 관통균열인 경우 시공하자
- (보수비용) 구조부에서는 균열 폭이 0.3㎜ 이상인 경우 주입식 공법으로, 균열 폭이 0.3㎜ 미만인 경우 표면처리 공법으로, 외벽 층간이음 부위에서의 균열 폭이 0.3㎜ 이상인 경우 충전식 공법으로, 관통균열의 경우 주입식 공법으로 보수비용 산정
· 비구조부에서는 균열 폭이 0.3㎜ 이상인 경우 충전식 공법으로, 균열 폭이 0.3㎜ 미만인 경우 표면처리 공법으로 보수비용 산정

 

② 마감부위 균열 등에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

 

- (판정기준) 미관상 하자인 미세균열과 망상균열에 대한 하자부위를 미장부위에서 도장부위까지 확대하고, 도장면에만 한정한 미관상 하자를 마감부위로 확대하며, 하자유형에 박리·박락·부식을 추가
- (조사방법) 마감부위 하자 확인은 육안조사, 두들김 조사를 원칙으로 함. 자세한 조사를 위해 계측장비 활용도 가능
- (보수비용) 도장부위 균열은 도포식 공법으로, 마감부위 변색은 표면처리 공법 또는 도포식 공법으로, 박리·박락·부식·탈락 등은 재시공 방법으로 보수·보강비용 산출

 

③ 긴결재에 대한 하자판정기준, 조사방법

 

- (판정기준) 주거생활, 유지관리 및 미관상 지장을 초래하지 않는 부위에서의 긴결재 미제거는 시공하자
- (조사방법) 육안조사 원칙이되, 출입이 용이하지 아니한 공간은 장비 등으로 조사하고, 조사면적이 넓은 경우는 표본조사 실시

 

④ 관통부 마감에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

 

 

- (판정기준) 방화구획으로 되어 있는 부분을 관통할 경우 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」을 만족하지 못한 경우는 시공하자
· 관통부를 채운 재료가 설계도서와 달리 시공되었을 경우는 변경시공하자
- (조사방법) 육안조사를 원칙으로 하되, 방화구획된 공간의 관통부를 채운 재료의 내화성능 여부 조사
- (보수비용) 하자발생부위에 따라 일반재료 또는 불연재료를 채우는 것으로 보수비용 산정

⑤ 결로에 대한 하자판정기준, 조사방법

- (판정기준) 결로는 거주자의 실내환경관리가 중요하므로, 하자판정기준에 온도차이비율(TDR)을 도입하고, 비단열공간은 거주자의 유지관리사항을 확인할 수 있는 방법 도입
· 입주자가 설치·시공한 시설물에서 결로가 발생하거나 그 시설물로 인해 결로가 발생한 경우는 하자가 아님
· 거주자 유지관리사항에 대한 판단방법을 구체화(단열상태, 환기·제습 등 이용상황)
- (조사방법) 비단열 공간의 단열상태, 거주자의 환기·제습 등 실시여부, 마감재의 손상여부 등을 조사

 

⑥ 타일에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

- (판정기준) 떠붙이기 공법의 경우 모르타르가 타일 뒤채움 80% 미만이거나, 기타 접착재의 경우 표준사용량으로부터 환산된 접착면적에 미달하는 경우 시공하자
* (사)대한건축학회 건축기술지침에서는 떠붙임 공법의 특성을 고려, 밀착 및 채움 정도 80%이상이면 합격으로 규정
· 시공하자가 아님에도 분쟁이 발생한 경우 접착강도 시험을 하여 0.392Mpa(4㎏f/㎠) 이상이면 시공하자 아님
- (조사방법) 타일의 뒤채움 면적비율은 타격봉, 열화상 카메라를 사용하여 중앙부 타일을 포함한 주변부 타일 8장을 표본조사하거나 탈락면 육안조사
- (보수비용) 뒤채움 부족 시 접착재료를 주입하는 비용으로 산정

⑦ 창호에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

- (판정기준) 잠금장치 미설치, 기능불량, 작동불량 등의 경우 시공하자
- (조사방법) 설계도서와 비교 후 기능수행 및 작동 가능여부 조사
- (보수비용) 하자보수비용으로 산정하되, 기능상 지장이 없는 경우 시공비 차액으로, 사용할 수 없는 경우는 교체비용으로 산정 

⑧ 공기조화·냉방설비에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

- (판정기준) 에어컨·후드의 작동·기능불량 또는 부착·접지·결선불량 : 시공하자
· 에어컨·후드의 규격오류 : 변경시공하자
- (조사방법) 설계도서와의 사양 일치여부, 설비의 작동상태, 연결상태를 조사
· 설계유랑 만족여부는 후드형 풍량계 등을 이용하여 조사
- (보수비용) 하자보수비용으로 산정하되, 사용할 수 없는 경우 교체비용으로 산정 

⑨ 급·배수 위생설비에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

- (판정기준) 아래의 경우 시공하자
· 위생기구 급수 토출량이 세면대 6ℓ/min, 샤워기 10ℓ/min, 욕조수전 15ℓ/min, 싱크대 수전 9ℓ/min 이하
· 급탕 수전류의 급탕 토출온도가 설계온도의 80% 이하(설계기준이 없을 때 45℃미만)
· 녹물이 발생한 경우
- (조사방법) 위생기구별 급수 토출량 측정은 부피측정도구를 이용, 급탕 토출온도는 온도계로 조사, 녹물 발생여부는 육안 검사(개별기구 단독 사용 원칙)
- (보수비용) 시공비 차액, 교체비용 또는 실제 보수비용으로 산정

⑩ 조경수 뿌리분 결속재료에 대한 하자판정기준 및 보수비용

-(판정기준)고사되지 않은 조경수목의 뿌리분 결속재료가 지표면에 노출된 경우 분해되지 않는 결속재료이면 시공하자
- (보수비용) 노출부위를 제거하는 비용으로 산정하되, 제거가 곤란한 부위는 시공비 차액으로 산정 

⑪ 조경수 식재 불일치에 대한 하자판정기준 및 조사방법

- (판정기준) 하자담보책임기간 동안 입주자 대표회의 또는 관리주체 등의 요청에 의해 현장의 제반여건을 고려하여 대체 또는 추가 식재한 경우 하자가 아닌 것으로 봄
- (조사방법) 대체 또는 추가 식재한 증빙서류 확인 

⑫ 전유부분과 공용부분의 하자판정기준

- 공용부분인 우수관, 배수관, 오수관이 설치 불량 등으로 누수, 소음 등이 전유부분에서 발생하는 경우 전유부분으로 봄

 

2. 신규 하자판정기준 신설

① 도배에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용 

- (판정기준) 시공상 결함으로 도배지 및 시트지에서 발생한 들뜸, 주름, 이음부 벌어짐 등이 발생한 경우는 시공하자(단, 봉투바름 등 시공특성으로 발생하는 들뜸은 하자로 보지 않음)
- (조사방법) 육안조사(하자발생시점 및 부위 등을 보아 시공상 하자여부 판단)
- (보수비용) 도배의 긁힘, 벌어짐 등의 국소부위 하자는 해당부위 보수비용으로 산정
· 무늬맞춤 불량 등의 하자는 철거 후 재시공하는 비용으로 산정(보수 부위의 이색을 고려하여 폭, 면 등 하자보수범위 결정)

② 바닥재에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

- (판정기준) 시공상 결함으로 바닥재가 파손, 들뜸, 삐걱거림, 벌어짐, 단차, 솟음 등이 있는 경우 시공하자(단, 시공특성으로 인한 벌어짐 등의 현상은 하자로 보지 않음)
- (조사방법) 육안으로 조사하되, 들뜸, 벌어짐 등은 바탕면 처리상태, 본드 도포상태, 연결부위 이음상태, 습기에 의한 접착력 상태, 자재 마감처리 상태 등을 평가하는 방법으로 조사 가능
- (보수비용) 부분보수비용으로 산정하되, 부분보수가 불가능한 경우 재시공 비용으로 산정(이색범위를 고려, 하자보수범위 설정)

③ 석재에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

-(판정기준)설계도서와 다른 규격 또는 시공방법으로 설치하거나,석재 및씰링재에서 시공상 결함으로 탈락,처짐,파손,균열,단차,오염,백화등이 발생한 경우 시공하자(두께 허용오차는 시공도 또는KCS 41 35 01 :석공사 일반을 따름)
- (조사방법) 육안조사로 하되, 탈락 및 처짐은 설계도서 일치여부 및 시공상태(접착상태, 연결철물 등) 감안하여 조사
-(보수비용)부분 보수비로 산정하되,부분보수가 불가능한 경우 철거 후재시공 비용으로 산정(이색범위를 고려,하자보수범위 결정)
·설계도서와 다른 규격,시공방법으로 설치하였으나 기능상 지장이 없는경우 시공비 차액으로 산정 

④ 가구에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

- (판정기준) 시공사가 설치한 주방가구·수납가구 등의 깨짐, 들뜸, 수직·수평불량, 고정불량(탈락위험), 개폐불량, 이음매 처리불량 등 시공상 결함이 발생한 경우 시공하자
- (조사방법) 육안으로 확인하되, 육안확인이 어려운 경우 반사경을 이용하여 조사
· 수직·수평상태 확인은 문의 여닫이 상태 및 수평자 이용
- (보수비용) 하자제거를 위한 손보기 비용으로 산정하되, 보수가 곤란한 경우 재시공 비용으로 산정

⑤ 보온재에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

- (판정기준) 보온재가 미시공, 축소 시공되거나 동파가 발생한 경우 시공하자(단, 동파가 발생하였다 하더라도 시방서 및 법령에 준하는 보온조치를 하였거나 동파방지조치를 한 경우는 시공하자가 아님)
- (조사방법) 육안 또는 길이측정기구로 조사(동파 발생여부는 육안조사 및 관련증빙자료로 판단)
- (보수비용) 보온재 미시공의 경우 시공비용으로 산정, 축소시공의 경우 공사비 차액으로 산정(마감재 재설치비용 포함)
· 동파의 경우 보온재 추가시공 또는 열선 등 추가설비 설치비용으로 산정(동파로 인해 발생된 기타 하자보수비도 고려)

⑥ 가전기기에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

- (판정기준)시공사가 설치한 가전기기가 미시공,변경시공,시공불량,작동 및 고정불량이 발생하는 경우 시공하자· 견본주택 또는 분양책자 등에 제시된 사양의 가전기기를 계획된 공간에 설치하기 어렵거나 설치하더라도 사용이 불가능한 경우에도 시공하자
- (조사방법)설계도서 일치여부,기기의 시공 및 작동상태,배선 연결상태확인
· 견본주택 또는 분양책자 등에 제시된 가전기기의 모델 또는 사양을 참고하고,공간의 너비,길이,높이,콘센트 위치 등을 파악하여 설치 및 작동 가능여부 조사
- (보수비용)가전기기 규격오류,시공 및 작동불량 등은 보수비용으로 산정(사용할 수 없는 경우 교체비용으로 산정)
·설치 공간의 구조,전기,배수 상태 등을 조사하여 하자를 제거하는보수비용을 산정(내력구조부의 손상 등으로 인해 하자보수가 불가능한경우 교환가치 차액으로 산정  

⑦ 승강기에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

- (판정기준) 시공상 결함으로 승강기 버튼·호출기능 작동불량, 비상통화장치 작동불량, 승강기와 승강장 사이 이격과다 및 수평불량 등이 발생한 경우 시공하자
· 시공상 결함으로 내부 마감재의 파손, 탈락, 고정불량 등이 발생한 경우 시공하자
· 「승강기 안전관리법」에 따라 실시한 자체점검, 안전검사 결과에서 시공상 결함으로 안전상, 기능상 지장을 초래하는 문제가 발생한 경우 시공하자
- (조사방법) 마감재 상태는 육안 조사하고, 기능상 하자는 요구기능을 직접 동작시켜 조사
· 직접 조사가 어려운 하자는 승강기안전종합정보망, 승강기 안전관리일지 등 확인 조사
- (보수비용) 하자를 제거하는 실제 보수비용으로 산정

⑧ 보도·차도에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

- (판정기준)보도·차도의 포장재 및 경계석이 설계도서와 달리 시공되거나시공상 결함으로 파손,솟음,침하,물고임이 심하게 발생한 경우 시공하자
- (조사방법) 시공상태를 육안으로 관찰하고, 필요 시 설계도서 및 하자원인(되메우기 불량, 매립배관 파손, 배수불량, 모래충진 등) 조사
-(보수비용)포장면 보수비용으로 산정하되,하자원인으로 재발 가능성이있는 경우 원인을 제거하는 비용으로 산정(사용상 하자가 가중되었다면이를 고려,재사용 가능자재는 해당 비율만큼 차감)
·안전상,기능상 지장이 없으면 시공비 차액으로 산정

⑨ 지하주차장에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

- (판정기준) 주차 및 주행로 폭이 확보되지 않은 경우 변경시공하자(주차 및 주행에 지장을 주지 않는 트렌치 등은 주차구획 및 주행로 폭에 포함)
· 주차장 기둥 및 모서리에 코너가드 및 안전페인트가 변경시공 또는 탈락, 고정불량인 경우 시공하자
· 램프 연석의 크기가 규격을 만족하지 못하거나 미시공 또는 깨짐 등이 발생한 경우 시공하자
· 지하주차장 천장 및 벽면 뿜칠 또는 바닥 에폭시 등 마감재가 미시공, 두께 및 재질의 변경시공, 탈락, 벗겨짐 등이 발생한 경우 시공하자
- (조사방법) 주차 및 주행로폭, 연석 규격은 설계도서와 비교하여 시공상태 조사
· 주차 폭은 실선의 중심선을 기준으로 측정, 주행로 폭은 유효폭을 기준으로 측정
· 뿜칠 및 에폭시의 두께 및 재질은 두께 측정용 게이지를 활용하고 설계도서와 비교
- (보수비용) 주차 및 주행로폭 확보는 보완조치비용으로 산정하되, 보완이 어려울 경우 철거 후 재시공 비용 또는 대체공간 확보비용으로 산정
· 코너가드 및 부속품, 안전페인트를 미시공한 경우 시공비용으로, 변경시공한 경우 요구기능의 충족여부에 따라 철거 후 재시공 비용 또는 시공비 차액으로 산정
· 램프 연석은 설치상태에 따라 추가설치 또는 보수비용으로 산정(시공물량과 재도장 비용 감안)
· 뿜칠 또는 바닥 마감재의 단열, 내화 등 기능성 자재가 변경시공된 경우 재시공 비용 또는 기능을 회복하는 보수비용으로, 두께가 축소된 경우 시공비 차액으로 산정(다층의 재료에 대해 보수비로 산정)

⑩ 옹벽에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

- (판정기준) 옹벽에서 발생한 균열, 파손 및 손상, 침하, 계획선형오차, 배수공상태가 불량하여 안전상, 기능상 지장을 초래할 경우 시공하자
- (조사방법) 하자 유형에 따라 육안 조사, 장비(균열자, 지중침하계, 틸트미터 등) 측정
- (보수비용) 하자보수 공법을 참고하여 개보수 비용으로 산정

⑪ 자동화재탐지설비·시각경보장치에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

- (판정기준)국민안전처에서 고시한「자동화재탐지설비 및 시각경보장치의화재안전기준(NFSC 203)」준용하여 하자여부 결정
- (조사방법) 정기점검기간내 작성된 승인문서를 확인하고, 해당 규정 만족여부로 판단
- (보수비용)승인문서의 지적사항 미비사항을 개보수하는 비용으로 산정

⑫ 가스설비에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

- (판정기준) 가스설비 중 배관 및 호스, 계량기, 중간밸브의 설치상태, 기능불량 및 가스누출 관련 안전장치의 기능불량에 관하여 「도시가스사업법 시행규칙」별표7 및 「도시가스 사용시설의 시설·기술·검사 기준」을 준용하여 하자여부 결정
- (조사방법) 정기점검기간내 작성된 승인문서를 확인하고, 해당 규정 만족여부로 판단
- (보수비용) 승인문서의 지적사항, 미비사항을 개보수하는 비용으로 산정 

⑬ 난간에 대한 하자판정기준, 조사방법 및 보수비용

- (판정기준「주택건설기준 등에 관한 규정」제18조 및 「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」제5조를 준용하여 하자여부 결정 조사방법) 난간 높이, 난간살 간격 등은 길이측정도구로 조사, 고정상태는 흔들어 조사
- (보수비용) 개보수 비용으로 산정

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위 개정안은 ‘20.8.20. 관보 및 국토교통부 누리집((www.molit.go.kr)의 ‘정책자료-법령정보-입법예고·행정예고’에서 볼 수 있으며, 개정안에 대해 의견이 있는 경우에는 우편, 팩스 또는 국토교통부 누리집을 통해 의견을 제출할 수 있다.

※ 의견 제출기간 : ’20. 8. 20. ～ 9. 9.(20일간)
의견 제 출 처 : 우편번호 30064 세종특별자치시 도움6로 11(정부세종청사 6동) 국토교통부 주택건설공급과

(☎ 044-201-4897, 3378, fax 044-201-5684)

 

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